道路用地可以買賣嗎?為什麼很多人要買道路用地?
老舊房子

道路用地可以買賣嗎?為什麼很多人要買道路用地?

道路用地可以買賣嗎?為什麼很多人要買道路用地?怎麼處理道路用地問題??

都市計畫中,會有所謂的公共設施用地,但是由於經費的不足,所以會有許多雖然是被規畫成公共設施用地,但卻還沒徵收的情形,其中又以道路用地較常見。

買買道路用地,大致有幾種情形:
幾年前流行的捐地節稅,就是利用所得稅法第十七條的規定,以低於公告現值的價值(那時候行情不超過公告現情的二成)買入,再以公告現值捐給政府,因為所捐出的價值可以抵扣所得總額,等於是降低所得和適用稅率(包括遺產稅在內),因此那時一些有錢人和企業都會用這種方式來買道路用地再捐給政府,但是有鑑於不少人是以低價購入但卻以公告現值捐出,有違公平原則及逃稅之嫌,所以買道路用地節稅已不適用。

近幾年的買道路用地,多是用在容積移轉和交換。
其中容積移轉就是在容積率實施之後,建商為了能夠在原有的容積限積下,蓋更多建坪來增加銷售價值所用的手法,例如住六用地,容積率是400%,也就是說住六 的每一百坪的土地,可以蓋四百坪的房屋,但是建商會去買同一個都市計畫,尚未被徵收的道路用地,以較低價格(現在約是等同於公告現值上下),再把道路用地 捐給政府但這些道路用地的容積率就可以移入到他原先要蓋房子的土地上,變成可以蓋到五百二十坪,(一般不得超過30%),相對於建商而言,他就可以省下較多的土地成本,蓋到更多房子來賣,但是可以轉出容積的土地也有相關限制,例如台北市是路寬15米以上。

另一種是所謂的交換,也就是以地易地,買入一些道路用地,以其公告現值總額去和政府交換一些公有非公用的土地,之前曾有一位捲入駙馬風暴的商人,就是在高雄以道路用地去交換政府的土地,而被踢爆的情形,其實這是合法的,但是道路用地公告現值再高也比不上可以蓋房子的建地,因此,在那件事件之後,現在各地政府已不太敢隨便批準這種情形。

政府的道路用地基本上是不會賣出去的,因為都市計畫的道路,本來就是要供公眾使用,而非私人所以畫成道路是不太會賣給私人的,至於私人所有的道路用地,因為不知道政府幾時才要徵收,又想要變現,所以才會賣給這些想要利用道路用她的人。

道路用地有分為公設地和私設,建商所需求的是公設地,私設地在買賣需繳納土增稅,所以建商為不考慮的原因之一,原因很簡單,公設地買賣無增值稅而私設地則有土增稅產生。

目前主要是一些代書及一些專作公共設施用地買賣的公司在收此類土地,建商則會找這些人和業者,但是道路用地有一個缺點必須要提醒的地方,你的土地不能有地上物之佔用問題,何謂地上物佔用問題呢??例如不屬於政府機關所認可的地上物,如電線桿和公共設施器具等……因為在捐贈的時候,政府機關會派人來現場會勘是否有無佔用問題,沒有佔用問題才可以作為捐贈之所用,這點是必須要注意的問題。

道路用地   公共設施保留地   學校用地   機關用地   公園用地

發佈留言

Close Menu